A raíz de la pandemia por Covid-19, mucho se ha hablado de los principales perdedores en el ramo inmobiliario y los posibles cambios estructurales que impactan en algunos segmentos, como es el caso de la hostelería y oficinas con el tema del home office, fenómeno que también ha planteado una posible reconfiguración en la vivienda,
principalmente vertical.
Una de las principales hipótesis que se sostiene y se está analizando, es que hay disminución en la demanda de vivienda vertical causada por el fenómeno del teletrabajo, el cual ha propiciado la búsqueda de espacios más grandes, abiertos y verdes, debido al importante aumento de tiempo que pasamos en nuestros hogares.
A esto se suma el hecho que, según estudios realizados por 4S Real Estate, el 60% de los usuarios que anteriormente optaban por la compra de un departamento, lo hacían por factores como movilidad y cercanía a las zonas de trabajo; por lo cual se puede pensar que los grandes atributos de este producto perdieron fuerza y el decrecimiento de la demanda es evidente.
Sin embargo, estamos seguros de que la verticalización de las ciudades en los últimos 2 años solo sufrió un tropiezo y se recuperará con una fuerza importante; y es que para entender la demanda vertical necesitamos tomar en cuenta diversos factores como el cambio demográfico, para darnos una idea, hoy en día el 81% del mercado en edad de compra de su primera vivienda es Millennial, Alpha o posteriores, pero según la CONAPO para el 2030 se estima que dichas generaciones serán el 100% del mercado comprador.
El tercer factor refiere a que estas nuevas generaciones están activando el mercado de renta a más temprana edad que sus antecesores; el tiempo que permanecen solteros independientes, es sin precedentes en generaciones anteriores, factor sumamente importante en la demanda de vivienda vertical.
En conjunto estos tres puntos son los que nos llevan a pensar que el tropiezo de la vivienda vertical es un factor cíclico más que un cambio estructural en la demanda. Ahora el reto está en planear nuestras ciudades contemplando la demanda actual y futura, soñando con urbes más compactas, con mejor transporte público y equipamiento, sin duda no es una tarea sencilla, pero el trabajo se viene haciendo desde los últimos 4 años.
Con base al índice de verticalización medido por 4S Real Estate –el cual busca entender la proporción de demanda de vivienda vertical frente a la horizontal y el deseo de la demanda por elegir un departamento sobre una casa–, se ha visto un crecimiento del índice pasando de 21% en 2016 a 40% en 2020; considerando que 2019 y 2020 fueron años de nulo crecimiento económico, a pesar de esto ciudades como Monterrey, Guadalajara y León, lograron aumentar la participación de la vivienda vertical.
Ahora, el reto es para las entidades públicas, que deberán entender esta dinámica y apoyar el desarrollo con políticas públicas, como DOT (Desarrollo Orientado al Transporte) que ha sido implementada en ciudades como Monterrey, Guadalajara y Tijuana, para consolidar la vivienda vertical y disminuir el impacto del valor de la tierra en los proyectos, logrando con esto viviendas más accesibles y cercana a los centros urbanos. No es casualidad que las ciudades que precisamente entendieron la dinámica urbana son las que lograron tener la mayor colocación de departamentos.
Es tiempo de tomar este aprendizaje y llevarlo a todas las principales ciudades de nuestro país. La verticalización es una realidad y una solución a los grandes problemas urbanos: tráfico, falta de transporte público, equipamiento, entre otros.
Hoy en día a causa de la pandemia dejamos de sufrir muchos de ellos y aprendimos a valorar nuestro entorno, este cambio de mentalidad nos debe llevar a pensar ciudades mejor planeadas, que nos permitan seguir conservando los aspectos de calidad de vida que hoy ganamos.
Por Eduardo Torres, CSO 4S Real Estate
